Актуальні проблеми землекористування при будівництві об`єктів нерухомості в РФ

Введення

У сучасній Росії проблема вирішення земельного питання, як і раніше залишається актуальною і першорядним. Прийнятий 25 жовтня 2001 Земельний кодекс РФ зробив земельні відносини в країні більш прозорими, в тій чи іншій мірі піддаються правовому регулюванню. Однак, рішення проблем охорони земель як національного надбання, захисту прав землекористувачів і власників земельних ділянок, забезпечення економічної стабільності у розвитку земельних відносин тільки намітилося.

Чи забезпечить Земельний кодекс РФ (який, до речі, врегулював оборот лише 2,7% площі російської землі) стабільний і поступальний розвиток російської економіки, формування земельного ринку в країні та збереження якісного стану земель - покаже час. Поки ж практика застосування чинного земельного законодавства наочно демонструє нам, ніж для Росії обернулася десятирічна політична боротьба, знаряддям в якій став горезвісний «земельне питання». З 1990 по 2001 рр.. в Росії був прийнятий 41 Федеральний закон з питань землекористування, 33 Указу Президента РФ, більше 100 Постанов Уряду РФ. Крім того, кожен з 89 суб'єктів РФ має своє регіональне законодавство про землю. У підсумку, наше земельне законодавство перетворилося на конгломерат несистематизованих (часто не відповідають один одному) правових актів.

Особливо складною, суперечливою і викликає безліч питань є проблема будівництва на проблемних ділянках землі (не оформлених у власність і орендованих).

Особливості правового регулювання земельного питання в СРСР зумовили структуру землекористування в даний час - велика частина земель перебуває в правовому режимі безоплатного безстрокового або термінового користування. Інститут приватної власності на землю був введений порівняно недавно, тому частка земель, що перебувають у приватній власності порівняно невелика.

Таким чином, актуальність теми дипломного дослідження пов'язана не тільки з необхідністю чіткого розуміння правил та порядку оформлення прав власності на землі, одержувані під будівництво, але і з необхідністю узгодження регіонального та федерального законодавства про виділення земель під будівництво, а також розробки методики дій землекористувачів, які бажають отримати земельну ділянку під будівництво.

З огляду на те, що проблеми землекористування при будівництві об'єктів нерухомості є гостро актуальною проблемою, вона широко обговорюється в науковій літературі. Певне висвітлення дане питання отримав у навчальному посібнику «Земельне право» Воробйової Л.В., навчальному посібнику «Операції з земельними ділянками» Корнєєва А.Л. Правове регулювання порядку виділення земель під будівництво розкрито в монографії під редакції С. А. Боголюбова «Земельна ділянка: запитання та відповіді». Також деякі питання розглянутої проблеми розкриті в наукових статтях, наприклад, у статті Бєляєвої С.В. «Надання земельних ділянок для будівництва з земель, що перебувають у державній або муніципальній власності». Крім того, за час дії Земельного кодексу РФ накопичилася багата судова практика, вивчення якої дозволяє зрозуміти точку зору вищих судових органів на досліджувану проблему. Тим не менш, комплексного дослідження з проблем землекористування при будівництві об'єктів нерухомості на проблемних ділянках до цих пір не опубліковане.

Метою даної дипломної роботи є аналіз актуальних проблем землекористування при будівництві об'єктів нерухомості на проблемних земельних ділянках. Для досягнення поставленої мети в дипломній роботі вирішені наступні завдання:

охарактеризовано правове регулювання землекористування в Російській Федерації;
дана характеристика нормативного регулювання будівельної діяльності;
нерухоме майно розглянуто як об'єкт будівництва;
зіставлять чинне законодавство, що регулює проблеми землекористування і законодавство, що регулює будівельну діяльність;
дано поняття проблемних ділянок і показані особливості правового регулювання землекористування на таких ділянках;
розкрито порядок ведення будівельної діяльності на проблемних ділянках землекористування;
проведено аналіз судової практики з проблем землекористування при будівництві об'єктів нерухомості в Російській Федерації.

Таким чином, об'єктом дослідження дипломної роботи є нормативне регулювання землекористування, предметом - землекористування при будівництві об'єктів нерухомості на проблемних ділянках.

Дипломна робота написана на 60 аркушах і складається з вступу, двох розділів, розбитих на параграфи, висновків та списку використаної літератури.

1. Законодавче регулювання землекористування при будівництві об'єктів нерухомості

1.1 Правове регулювання землекористування в РФ

Джерела права являють собою форму закріплення загальнообов'язкових правових норм. Первинним елементом законодавства є нормативний правовий акт, який являє собою документ, що об'єднує сукупність предметно пов'язаних між собою норм. До них відносяться Конституція РФ, закони, кодекси, президентські укази, постанови уряду, відомчі акти, конституції, статути та інші нормативні правові акти суб'єктів РФ, нормативні постанови і рішення місцевих органів самоврядування.

По-перше, для розуміння структури законодавства необхідно враховувати ранжування нормативних актів по двох пересічних лініях. По одній - законодавство, ділиться на галузі за критерієм предмета правового регулювання: конституційне, цивільне, адміністративне, трудове, житлове і т.д. Тут же виділяється і земельне законодавство. За іншою - законодавство ділиться на рівні, тобто є законодавство федеральне, суб'єктів Федерації і нормативні акти місцевих властей. Склад галузей законодавства на кожному рівні частково визначений Конституцією РФ, яка у ст. 71 і 72 встановлює відповідно вичерпний перелік предметів ведення РФ і спільного ведення РФ і суб'єктів РФ. Одночасно відповідно до ч. 4 ст. 76 Конституції РФ поза меж виняткового ведення РФ і спільного ведення РФ і суб'єктів РФ суб'єкти РФ мають право розвивати власне законодавство, яке може формувати додатковими галузі. Відповідно до Конституції РФ земельне законодавство відноситься до спільного ведення, що означає право державних органів Федерації і суб'єктів РФ приймати нормативні правові акти з земельних питань. Проекти федеральних законів з предметів спільного ведення також відповідно до Регламенту Державної Думи РФ проходять процедуру узгодження з суб'єктами РФ.

Таким чином, основну групу джерел земельного права утворює законодавство, представлене нормативними правовими актами, прийнятими на всіх рівнях державної влади, а також місцевими органами самоврядування, що регулюють земельні відносини.

Незважаючи на таку уявну ясність, виявлення джерел земельного права залишається досить складним завданням. Це в першу чергу пов'язано з визначенням співвідношення системи права і системи законодавства.

Джерелами земельного права є як земельне законодавство, яке об'єднує нормативні правові акти, що регулюють відносини щодо використання та охорони земель (ст. 3 Земельного кодексу), так і нормативні правові акти, що утворюють інші галузі законодавства. але регулюють в окремих своїх положеннях земельні відносини поряд з іншими суспільними відносинами.

Відповідно в частині положень, що регулюють суспільні відносини, об'єктом яких виступає земля, земельні ділянки, їх частини, земельні частки або права на землю, вони також є джерелами земельного права, але залишаються в системі своїх самостійних галузей законодавства.

Другу групу джерел земельного права утворюють нормативні договори та угоди, укладені відповідно до Конституції РФ і Федеральним законом від 6 жовтня 1999 р. № 184-ФЗ «Про загальні принципи організації законодавчих (представницьких) і виконавчих органів державної влади суб'єктів Російської Федерації».

Конституція РФ виступає в якості основного джерела практично всіх галузей права. Конституція РФ має вищу юридичну силу, пряму дію і застосовується на всій території країни. Крім федеральної, в межах відповідних юрисдикцій діють 21 конституція республік. Передбачається прийняття статутів іншими суб'єктами РФ.

Конституція РФ містить ряд статей, як прямо, так і опосередковано регулюють земельні відносини. Помітне місце в Конституції займають питання власності на землю (ст. 8, 9 і 36).

У ст.ст. 71 і 72 Конституції РФ визначені відповідно сфери ведення РФ і спільного ведення РФ і суб'єктів РФ. Переважно регулювання земельних відносин належить до галузі спільного ведення, а за РФ залишається право управління федеральної власністю, в тому числі земельної, прийняття цивільного законодавства.

Федеральне земельне законодавство у широкому сенсі слова утворюють закони і підзаконні нормативні правові акти, прийняті на федеральному рівні. До федеральному земельного законодавства належать також укази Президента РФ, що регулюють земельні відносини.

Федеральне земельне законодавство розвивається досить інтенсивно, відображаючи і закріплюючи політику держави з реформування земельних відносин.

Земельний кодекс РФ є комплексним кодифікованим федеральним законом, який регулює значна різноманітність земельних відносин. Він визначає порядок надання та вилучення земельних ділянок, використання земель громадянами та організаціями для будівництва, ведення фермерського господарства, особистого підсобного господарства, використання земель. наданих в якості службових земельних наділів. Тут містяться основні норми, що встановлюють правовий режим різних категорій земель, що регулюють питання плати за землекористування, юридичної відповідальності за земельні правопорушення.

Фінансові аспекти земельних відносин розвинені в Земельному кодексі. Кодекс детально визначає порядок обчислення і справляння платежів за використання земель різного цільового призначення, а також розподілу отриманих коштів.

Порядок ведення державного обліку земельних ділянок встановлений у Федеральному законі «Про державний земельний кадастр».

Питанням охорони земель присвячені Федеральні закони від 10 січня 1996 р. № 4-ФЗ «Про меліорацію земель» та від 16 липня 1998 р. № 101-ФЗ «Про державне регулювання забезпечення родючості земель сільськогосподарського призначення».

Значна кількість земельних норм міститься у федеральних законах, що регулюють поряд із земельними також інші різновиди суспільних відносин. Перше місце серед даної групи законів за обсягом і значущості правових норм належить Цивільному кодексу РФ. Фактично всі його статті, де мова йде про нерухоме майно, поширюються на відповідні земельні відносини.

Основні процесуальні вимоги, що пред'являються до юридичного оформлення права власності на землю, а також питання організації державного управління в даній області утримуються у Федеральному законі від 21 липня 1997 р. 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним».

В даний час визначаються такі основні категорії земель з правового регулювання:

Землі, вилучені з обігу:

у федеральній власності як землі оборони, прикордонні зони, місця поховання радіоактивних матеріалів, місце розташування федеральних органів і т.п.

заповідники, національні парки і т.п.

Землі, що підлягають передачі в користування тільки на праві оренди. Це землі, що містять у своїх надрах корисні копалини. На думку автора, сільськогосподарські угіддя слід передавати у користування на праві оренди. Потім, коли економічна ситуація стабілізується, використання цих земель покаже свою ефективність, коли користувачі покажуть свою сумлінність у цільового використання земель тощо, то тільки тоді можливо говорити про перспективи передачі сільгоспугідь у приватну власність.
Землі, які можуть бути передані в приватну власність (або передані на праві оренди). З одного боку, якби в Росії спочатку був прийнятий виключно інститут права оренди землі, то не було б підстав піднімати питання про право приватної власності на землю. З іншого боку, так як істотну кількість земельних ділянок на сьогодні вже передано в приватну власність, то доводиться це враховувати і визнати, що приватна власність на землю - подія відбулася і яка потребує правильного регулювання.

1.2 Нормативне регулювання будівельної діяльності

Законодавство про містобудівної діяльності - досить динамічно розвивається галузь законодавства. 29 грудня 2004 прийнятий новий Містобудівний кодекс Російської Федерації (далі - ГСК РФ), що є на сьогоднішній день основним нормативним актом, що регулює містобудівні відносини. З метою реалізації положень ГСК РФ на рівні Уряду РФ приймаються підзаконні нормативні акти. Досить активно ведеться нормотворчість у сфері містобудівної діяльності на регіональному рівні. Також з питань містобудівної діяльності приймаються муніципальні правові акти. У зв'язку з цим актуальною є проблема розмежування компетенції в сфері регулювання містобудівної діяльності між органами державної влади РФ, державними органами суб'єктів РФ і органами місцевого самоврядування.

Загальні положення розмежування компетенції в питаннях правового регулювання суспільних відносин між органами державної влади Федерації, її суб'єктів і органами місцевого самоврядування визначені Конституцією Російської Федерації. Згідно з ч. 3 ст. 11 Конституції розмежування предметів ведення і повноважень між органами державної влади РФ і органами державної влади суб'єктів РФ здійснюється Конституцією, Федеративним та іншими договорами про розмежування предметів ведення і повноважень. Загальний принцип розмежування предметів ведення, виходячи зі змісту конституційних норм, зводиться до наступного:

1) з предметів ведення Російської Федерації, визначених ст. 71 Конституції РФ, Російська Федерація має виключною компетенцією - ні суб'єкти РФ, ні муніципальні освіти не має права приймати нормативні акти, що регулюють дані суспільні відносини;

2) з предметів спільного ведення, визначених ст. 72 Конституції РФ, правове регулювання може здійснюватися як на федеральному рівні, так і на рівні суб'єктів РФ, при цьому нормативні правові акти суб'єктів РФ не можуть суперечити прийнятим з предметів спільного ведення федеральних законів (ч. 5 ст. 76 Конституції РФ);

3) поза межами ведення Російської Федерації і предметів спільного ведення суб'єкти Російської Федерації здійснюють власне правове регулювання, включаючи прийняття законів та інших нормативних правових актів (ч. 4 ст. 76 Конституції РФ);

4) органи місцевого самоврядування мають право приймати муніципальні правові акти з питань місцевого значення (ч. 1 ст. 132 Конституції РФ. Крім того, муніципальні правові акти можуть прийматися на основі та на виконання положень, встановлених відповідними федеральними законами і (або) законами суб'єктів РФ , з питань здійснення окремих державних повноважень, переданих органам місцевого самоврядування федеральними законами і законами суб'єктів РФ на підставі ч. 2 ст. 132 Конституції РФ).

Як видно з викладеного, порядок розподілу повноважень між органами державної влади РФ, суб'єктів РФ і органами місцевого самоврядування визначений Конституцією і законодавством цілком чітко. Залишався довгий час відкритим питання про право суб'єктів РФ на «випереджаюче» правове регулювання в даний час врегульовано в ч. 2 ст. 3 Федерального закону від 6 жовтня 1999 р. № 184-ФЗ «Про загальні принципи організації законодавчих (представницьких) і виконавчих органів державної влади суб'єктів Російської Федерації», відповідно до якої суб'єкти РФ вправі здійснювати власне правове регулювання з предметів спільного ведення до прийняття федеральних законів. Після прийняття відповідного федерального закону закони та інші нормативні правові акти суб'єктів РФ підлягають приведенню у відповідність із цим федеральним законом протягом трьох місяців.

Разом з тим досить багато питань виникає при віднесенні тієї чи іншої сфери суспільних відносин до предметів ведення Російської Федерації, спільного ведення, виняткового ведення суб'єктів РФ. Зокрема, зазначена проблема стосується містобудівного законодавства, яке не вказано ні в переліку предметів ведення Російської Федерації (ст. 71 Конституції), ні в переліку предметів спільного ведення Російської Федерації і її суб'єктів (ст. 72 Конституції). Така ситуація створила умови для появи двох точок зору щодо питання про компетенцію Російської Федерації і суб'єктів РФ у сфері регулювання містобудівної діяльності.

Перша позиція зводиться до того, що, оскільки містобудівне законодавство не пойменований ні в ст. 71, ні в ст. 72 Конституції РФ, воно належить до виключної компетенції суб'єктів Російської Федерації, які в силу ч. 4 ст. 76 Конституції має право здійснювати власне правове регулювання даних відносин.

Друга позиція полягає в тому, що містобудівне законодавство, незважаючи на відсутність даної формулювання в ст. 72 Конституції, належить до предметів спільного ведення Російської Федерації і її суб'єктів, і суб'єкти РФ вправі здійснювати правове регулювання містобудівних відносин в частині, не врегульованій федеральним законодавством, і не має права приймати нормативні акти з питань містобудівної діяльності, що суперечать федеральному законодавству.

Для того щоб зробити висновок про обгрунтованість тієї чи іншої позиції, необхідно звернутися до предмета регулювання містобудівного законодавства. Предмет регулювання містобудівного законодавства визначається у ч. 1 ст. 4 ГСК РФ через складові компоненти містобудівної діяльності, яка охоплює собою суспільні відносини щодо територіального планування, містобудівній зонування, планування територiї, архітектурно-будівельного проектування, відносини з будівництва об'єктів капітального будівництва, їх реконструкції, а також з капітального ремонту, при проведенні якого зачіпаються конструктивні і інші характеристики надійності та безпеки таких об'єктів. Також норми законодавства про містобудівної діяльності можуть застосовуватися до відносин, пов'язаних із вжиттям заходів щодо забезпечення безпеки будівництва, попередження надзвичайних ситуацій природного і техногенного характеру та ліквідації їх наслідків при здійсненні містобудівної діяльності, якщо ці відносини не врегульовані законодавством РФ у сфері захисту населення і територій від надзвичайних ситуацій природного і техногенного характеру, законодавством Російської Федерації про безпеку гідротехнічних споруд, законодавством РФ про промислову безпеку небезпечних виробничих об'єктів, законодавством РФ про використання атомної енергії, технічними регламентами (ч. 2 ст. 4 ГСК РФ).

Об'єктами містобудівної діяльності є територія Російської Федерації, суб'єктів РФ, поселень, муніципальних утворень і її частини, а також які знаходяться на даній території об'єкти капітального будівництва. Містобудівна діяльність спрямована на розвиток території, що являє собою процес її просторової організації та облаштування.

У ч. 1 ст. 5 ДСК РФ визначено коло суб'єктів містобудівних відносин, до яких віднесені Російська Федерація, суб'єкти Російської Федерації, муніципальні освіти, фізичні та юридичні особи. Від імені Російської Федерації, суб'єктів РФ, муніципальних утворень в містобудівних відносинах виступають відповідно органи державної влади Російської Федерації, органи державної влади суб'єктів РФ, органи місцевого самоврядування в межах своєї компетенції (ч. 2 ст. 5 ДСК РФ). Правовий статус органів державної влади Російської Федерації, органів державної влади суб'єктів РФ і органів місцевого самоврядування як учасників містобудівних відносин визначено в ст. 6-8 ГСК РФ за допомогою закріплення повноважень даних органів у сфері містобудівної діяльності. Зазначені у ст. 6 - 8 ГСК РФ повноваження державних і муніципальних органів у галузі градорегулірованія зводяться до наступного:

- Підготовка та затвердження документів територіального планування різного рівня, організація і проведення державної експертизи документів територіального планування;

- Затвердження документації з планування території (в тому числі для розміщення об'єктів капітального будівництва федерального і регіонального значення);

- Технічне регулювання;

- Здійснення інформаційного забезпечення містобудівної діяльності;

- Організація та проведення державної експертизи проектної документації;

- Здійснення державного будівельного нагляду;

- Затвердження нормативів містобудівного проектування;

- Затвердження правил землекористування і забудови поселень;

- Видача дозволів на будівництво, дозволів на введення об'єктів в експлуатацію при здійсненні будівництва, реконструкції, капітального ремонту об'єктів капітального будівництва, розташованих на територіях поселень.

Реалізуючи ці повноваження, органи державної влади та місцевого самоврядування здійснюють виконавчо-розпорядчу (управлінську) діяльність по просторовій організації території, визначення правового режиму земельних ділянок (за допомогою закріплення видів їх дозволеного використання), державному контролю над діяльністю фізичних та юридичних осіб щодо створення та оновлення об'єктів капітального будівництва.

Разом з тим норми ГСК РФ передбачають прийняття цілої системи нормативних правових актів Російської Федерації, суб'єктів РФ і муніципальних утворень. При цьому в ГСК РФ встановлені лише загальні вимоги до змісту цих актів та порядку їх підготовки і затвердження.

Виходячи зі змісту норм ГСК РФ, можна зробити висновок про те, що містобудівне законодавство використовує переважно імперативний метод правового регулювання, оскільки основну частину ГСК РФ складають норми-розпорядження (у тому числі заборони).

Враховуючи, що до складу учасників містобудівних відносин входять державні та муніципальні органи, що здійснюють виконавчо-розпорядчу діяльність у межах встановленої компетенції, норми права, що регулюють дані відносини, слід віднести до публічного права.

Таким чином, у сукупності розглянуті ознаки містобудівного законодавства (предмет і метод правового регулювання, суб'єктний склад та правовий статус учасників містобудівних відносин) дозволяє зробити висновок про те, що містобудівне законодавство в основній своїй частині належить до адміністративного законодавства, яке регулює суспільні відносини за участю органів виконавчої влади у сфері державного управління.

Також містобудівне законодавство містить норми інших галузей законодавства. Зокрема, окремі норми про містобудівну зонування можна віднести до норм земельного права як визначають правовий режим земель поселень. Більш того, ст. 35 ГСК РФ, визначальна види і склад територіальних зон, утворених в результаті містобудівного зонування, за своїм змістом практично збігається зі ст. 85 Земельного кодексу Російської Федерації, яка закріплює склад земель поселень. На перший погляд ця обставина може здатися підставою для висновку про надмірне правовому регулюванні містобудівного зонування території поселень, проте воно з усією очевидністю свідчить про комплексний характер містобудівного законодавства.

Крім того, відповідно до ч. 2 ст. 4 ГСК РФ норми містобудівного законодавства можуть застосовуватися до відносин, пов'язаних із вжиттям заходів щодо забезпечення безпеки будівництва, попередження надзвичайних ситуацій природного і техногенного характеру та ліквідації їх наслідків при здійсненні містобудівної діяльності.

Система російського законодавства допускає створення комплексно структурних утворень. Викладені вище обставини свідчать про те, що містобудівне законодавство є комплексною галуззю законодавства, що включає в себе норми різних галузей права, переважно - норми адміністративного права. Даний висновок дозволяє віднести регулювання містобудівних відносин до предметів спільного ведення Російської Федерації і суб'єктів Російської Федерації, оскільки відповідно до ст. 72 Конституції РФ адміністративне законодавство (так само як природокористування, охорона навколишнього середовища та забезпечення екологічної безпеки; особливо охоронювані природні території; охорона пам'яток історії та культури; земельне, лісове, водне законодавство; питання володіння, користування і розпорядження землею, надрами, водними та іншими природними ресурсами; встановлення загальних принципів організації системи органів державної влади та місцевого самоврядування) віднесено до предметів спільного ведення Російської Федерації і її суб'єктів.

У зв'язку з цим позицію фахівців, які вважають, що містобудівне законодавство відноситься до виключного ведення суб'єктів Російської Федерації, не можна визнати правильною. Позиція ж прихильників другого підходу до визначення суб'єктів регулювання містобудівної діяльності, відповідно до якого містобудівне законодавство відноситься до предмету спільного ведення Російської Федерації і суб'єктів РФ, знайшла своє підтвердження і в практиці Конституційного Суду РФ. Розглядаючи прохання Московської міської Думи про перевірку конституційності ч. 3 ст. 3 ДСК РФ, встановлює, що закони та інші нормативні правові акти суб'єктів Російської Федерації, що містять норми, що регулюють відносини в області містобудівної діяльності, не можуть суперечити ГСК РФ, Конституційний Суд у Визначенні від 1 грудня 2005 р. № 468-Про вказав, що відносини у сфері містобудівної діяльності мають комплексний, міжгалузевий характер, а їх зміст складають переважно предмети спільного ведення Російської Федерації і суб'єктів РФ.

З урахуванням викладеного компетенцію органів державної влади Російської Федерації, органів державної влади суб'єктів РФ і органів місцевого самоврядування у сфері регулювання містобудівної діяльності можна уявити наступним чином.

1. Органи державної влади Російської Федерації приймають закони і підзаконні нормативні правові акти, що регулюють містобудівні відносини в частині визначення основних засад та системи містобудівного законодавства, порядку здійснення містобудівної діяльності, компетенції державних органів суб'єктів Російської Федерації та органів місцевого самоврядування у сфері градорегулірованія. При цьому федеральний регулювання може бути не тільки основним, але і в достатній мірі детальним.

2. Органи державної влади суб'єктів Російської Федерації приймають закони та інші нормативні акти з питань регулювання містобудівних відносин у частині, що не регламентованої федеральним законодавством. Нормативні правові акти органів державної влади суб'єктів РФ приймаються в основному з метою реалізації положень федерального законодавства і не повинні суперечити Конституції РФ і федеральних законів.

3. Органи місцевого самоврядування приймають муніципальні правові акти з питань містобудівної діяльності. По-перше, це прямо передбачені федеральним містобудівним законодавством муніципальні правові акти, такі, як правила землекористування і забудови, місцеві нормативи містобудівного проектування та ін По-друге, органи місцевого самоврядування мають право приймати також інші муніципальні правові акти у сфері містобудівної діяльності, які регулюють рішення питань місцевого значення, визначених у ст. 14 Федерального закону від 6 жовтня 2003 р. № 131-ФЗ, зокрема, організації в межах поселення електро-, тепло-, газо-і водопостачання населення, водовідведення; утримання та будівництва автомобільних доріг загального користування та ін При цьому муніципальні правові акти не повинні суперечити федеральним законодавством і законодавством суб'єктів Російської Федерації.

Підводячи підсумок аналізу проблем розмежування компетенції органів державної влади Російської Федерації, державних органів суб'єктів Російської Федерації та органів місцевого самоврядування, слід дати оцінку пропозицією коригування конституційних норм про розмежування предметів ведення між Російською Федерацією і її суб'єктами в частині включення законодавства про містобудування та архітектури до переліку предметів спільного ведення Російської Федерації і суб'єктів РФ, зазначений у ст. 72 Конституції. Як зазначає А.П. Кудрявцев, «до Конституції Російської Федерації необхідно включити містобудування, перелік предметів спільного ведення федеральних органів влади і суб'єктів Федерації, що усуває небезпеку правового партикуляризму (тобто відсутність єдиного правового поля) і легалізує розробку і реалізацію федеральних і всіх інших програм сприяння містобудування». Таку позицію не можна визнати обгрунтованою з таких підстав.

Як наголошується в п. 4 зазначеного вище Визначення Конституційного Суду РФ від 1 грудня 2005 р., невизначеність у тому, відноситься містобудівне законодавство до предметів спільного ведення Російської Федерації і її суб'єктів або ж суб'єкти РФ мають усю повноту державної влади з питань регулювання містобудування, відсутня . Відповідно доповнення ст. 72 Конституції РФ шляхом включення містобудівного законодавства до переліку предметів спільного ведення Російської Федерації і її суб'єктів в силу відсутності правової невизначеності з даного питання є зайвим.

Нарешті, при вирішенні даного питання слід ще раз акцентувати увагу на тому, що містобудівне законодавство є комплексною галуззю російського законодавства, яка включає в себе норми різних галузей права. Відносно ж останніх компетенція органів державної влади Російської Федерації і державних органів суб'єктів РФ визначена досить чітко. Можливо, з точки зору юридичної техніки ст. 71, 72 Конституції РФ мають деякі недоліки, однак у більшості випадків дані недоліки можуть бути усунені за допомогою конкретизації конституційно-правових норм в інших законодавчих актах. У будь-якому випадку, що виникли у правотворчій і правозастосовчій практиці проблеми з кваліфікацією галузевої приналежності містобудівного законодавства не можуть бути достатньою підставою для зміни Конституції РФ.

1.3 Характеристика нерухомого майна як об'єкта будівництва

Введення в сучасне громадянське законодавство категорії «нерухоме майно» сприяло пожвавленню майнового обороту. Традиції зміцнення речових прав на нерухомість, закладені в проекті Вотчинного статуту, підготовленого законодавцями в дореволюційний період розвитку Російської держави, дозволили на етапі реформування цивільного законодавства Російської Федерації створити новий правовий інститут державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним і кодифікувати частина складових його норм в Цивільному кодексі Російської Федерації. Через даний інститут права законодавець зробив спробу забезпечення майнових прав на нерухомість учасників цивільного обороту, вказавши, що державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним - це юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, зміни, обмеження (обтяження), переходу і припинення прав на нерухоме майно відповідно до положень ЦК РФ.

Створення Концепції розвитку законодавства про нерухоме майно сприяло переоцінці норм цивільного права в частині внесення до нього змін щодо примірного переліку об'єктів нерухомого майна. Так, у ст. 130 ЦК РФ з'явився такий вид об'єктів цивільних прав, як об'єкт незавершеного будівництва. Стосовно його правову природу в доктрині цивільного права існувало два підходи. По-перше, об'єкт незавершеного будівництва є за своєю юридичної сутності нерухомим майном, на яке поширюються ознаки будь-якої нерухомої речі: міцний зв'язок із землею і несумірність витрат при перенесенні такого об'єкта на нову земельну ділянку. По-друге, це рухоме майно до моменту введення такого об'єкта в експлуатацію за актом державної приймальної комісії та реєстрації права власності на введений в експлуатацію об'єкт в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним (далі - ЕГРП).

Позиція законодавця про надання об'єкту незавершеного будівництва правового режиму нерухомого майна базується і на підходах судової практики, кваліфікує такі речі як нерухомі. Елементами правового режиму об'єкту незавершеного будівництва є його технічний облік (інвентаризація) у формі складання на нього технічного паспорту; кадастровий облік з присвоєнням унікального кадастрового номера та занесенням даних про такий об'єкт до Єдиного державного кадастру об'єктів нерухомого майна; реєстрація переходу прав на нього до третіх осіб незалежно від того, чи є цей об'єкт предметом чинного договору будівельного підряду (при цьому в якості правовстановлюючих документів на подібного роду речі служать акти про відведення земельної ділянки під будівництво; акти про дозвіл на будівництво; опис об'єктів незавершеного будівництва; інші документи, передбачені законом) .

Вважаємо, що включення об'єктів незавершеного будівництва в коло нерухомого майна є обгрунтованим кроком, що свідчить про те, що акт державної реєстрації прав у ЕГРП не означає створення нерухомого майна, а повинен розглядатися як елемент правового режиму нерухомості. На відміну від інших нерухомості об'єкт незавершеного будівництва належить, як правило, до числа неподільних речей, з яких умовно не можуть бути виділені їх складові частини. Проте якщо за результатами проектно-кошторисної документації такі складові частини можуть бути виділені зі складу об'єкта незавершеного будівництва і використовуватися автономно один від одного за іншим цільовим призначенням, то така нерухомість ставиться до діленим речей.

Зі складу ст. 130 ЦК РФ законодавцю пропонується виключити ліси і багаторічні насадження, замінивши їх відповідними земельними ділянками, оскільки саме ліси і багаторічні насадження сприяють покращенню таких земельних ділянок і не можуть бути відірвані від них як їх приналежності і властивості, що визначають віднесення земельної ділянки до земель певної категорії. Видається, що такі доводи доцільні і сприяють оцінці кваліфікуючих ознак нерухомості через міцний зв'язок із землею і несумірність витрат при перенесенні на нову земельну ділянку.

Важливо вирішити в законодавстві питання про те, що є головною річчю - земельну ділянку або нерухоме майно, розташоване на ньому. Оцінка сучасного земельного та цивільного законодавства не дозволяє дати однозначної відповіді на це предмет, пропонуючи вирішити дану проблему через якусь правову фікцію - «принцип єдності правової долі земельної ділянки та розташованої на ній нерухомості». Представляється, що даний підхід нераціональний в частині необхідності встановлення речових та зобов'язальних прав на земельну ділянку, на якій знаходиться нерухоме майно, якщо він (земельну ділянку) не є об'єктом права власності власника нерухомого майна. Більш вдалою у цьому зв'язку виглядає доктрина «єдиного об'єкта нерухомості», що поєднує в собі єдину сукупність прав і на земельну ділянку, і на нерухоме майно, яке на ньому знаходиться. Пропозиції подібного роду знаходили своє оформлення у вигляді законопроекту «Про внесення змін до ЦК РФ» Однак вони не знайшли порозуміння з причини домінування погляду про принцип єдності долі земельної ділянки та розташованої на ній нерухомості. Дане думку було закріплено в Концепції розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно та Земельному кодексі РФ (далі - ЗК РФ).

На мою думку, головне місце в зв'язці «земельна ділянка» і «нерухоме майно, розташоване на земельній ділянці» займає саму земельну ділянку. Він визначає цільове призначення нерухомого майна та його правовий режим. Наприклад, якщо земельна ділянка виділена під розміщення об'єкта не капітального будівництва, а тимчасового використання, то об'єкт, зведений на земельній ділянці, не буде мати статусу об'єкта кадастрового обліку, а угоди з ним будуть виконуватися за правилами здійснення операцій на земельну ділянку, на якій розташоване таке майно. За сформованими звичаям реєстраційної діяльності перехід прав на подібного роду об'єкти фіксується в ЕГРП за даними технічного та кадастрового обліку земельної ділянки (перший підрозділ), відомостям про правовласників земельної ділянки (другий підрозділ), обмеження (обтяження) прав на земельну ділянку (третій підрозділ). Звідси можна зробити висновок, що власне саме нерухоме майно стосовно нормам містобудівного законодавства суть об'єкт капітального будівництва, зв'язок якого із земельною ділянкою передбачає його призначення та цільове використання в цивільному обороті, а також правовий режим (сукупність дій, які можуть бути вчинені з нерухомістю) .

Здається, що така позиція відповідає традиціям римського приватного права, в якому нерухоме майно слід долю земельної ділянки, на якій воно було розташоване. Крім того, ці положення були рецепііровани в законодавстві деяких зарубіжних держав, досвід яких міг би бути використаний російським законодавцем при конструюванні положень цивільного законодавства про нерухоме майно.

Доцільно дозволити в законі проблему критеріїв віднесення об'єктів цивільних прав до нерухомого майна. В даний час вони носять оціночний характер, залежать від того, як судом буде визначено питання про міцного зв'язку земельної ділянки з нерухомим майном і неспівмірністю витрат при перенесенні нерухомого майна на нову земельну ділянку. На жаль, підходи судової практики тут неоднозначні і залежать від наявності в об'єкта технічного паспорта, «прикрепленности» об'єкта до землі, вартості витрат при перенесення об'єкта з його первісною вартістю і іншими критеріями. З упевненістю можна констатувати лише одне: державна реєстрація прав на знову зведений об'єкт нерухомості не може служити таким критерієм. Відповідь на поставлене запитання частково можна знайти в містобудівному законодавстві, яка закріплює міцність зв'язку нерухомого майна із земельною ділянкою через критерій капітальності будівлі. Наприклад, однозначно не є такими об'єктами залізобетонні та металеві гаражі, зупинкові павільйони, будови із збірно-розбірних конструкцій. Їх зв'язок із земельною ділянкою не має міцного характеру, а витрати на перенесення на нову земельну ділянку незначні в порівнянні з їх первісною вартістю.

Відмова від диференціації речей на рухомі і нерухомі шляхом заміни їх категорією правового режиму не зможе вирішити принципової відмінності між елементами їх правового режиму та оборотоздатності. Звідси законодавець повинен встановити різницю рухомих і нерухомих речей з урахуванням оцінки міцного зв'язку об'єкта із землею і неспівмірністю витрат при перенесенні на нову земельну ділянку в кожному конкретному випадку з урахуванням критеріїв сумлінності, розумності та законності, незлоупотребленія правами інших осіб.

Таким чином, сучасний законотворчий процес в області обороту нерухомого майна переживає ті ж труднощі, які стояли перед законодавцями Стародавнього Риму, дореволюційної Росії, зарубіжних держав, дозволити їх можна з урахуванням правових традицій, накопичених у доктрині цивільного права шляхом співвіднесення понять «рухоме» і « нерухоме майно ». З цією метою пропонується враховувати наступні положення:

- Нерухоме майно є антипод рухомих речей, і їх слід диференціювати за правилами: все, що не має ознак нерухомості, є рухомістю;

- Майно кваліфікуються згідно оціночними критеріями як нерухомість за ознаками міцного зв'язку з землею і неспівмірністю витрат при перенесенні на нову земельну ділянку;

- Правовий режим нерухомого майна - це сукупність юридично значимих дій, які можуть бути вчинені з нерухомим майном відповідно до чинного законодавства;

- Елементами правового режиму нерухомого майна слід розглядати його державний технічний облік (інвентаризація); кадастровий облік об'єктів нерухомості; здійснення з нерухомим майном операцій та інших юридично значущих дій, державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним;

- Необхідна кодифікація норм про нерухоме майно з урахуванням Концепції розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно;

- Використовувати у законотворчому процесі про нерухоме майно чіткі формулювання, які протиставляють поняття «нерухома річ» і «нерухоме майно (нерухомість)»;

- Встановити приблизний перелік нерухомого майна, виключивши з нього ліси і багаторічні насадження;

- Узаконити поняття «приміщення» як об'єкт нерухомого майна через ознаки ізольованості, самостійного призначення, подільності, автономного використання стосовно до будівлі або споруди ^1.

1.4 Специфіка застосування нормативного забезпечення землекористування в будівельній діяльності

Надання земельних ділянок для будівництва з земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, здійснюється з проведенням робіт щодо їх формування:

1) без попереднього узгодження місць розміщення об'єктів;

2) з попереднім погодженням місць розміщення об'єктів.

Надання земельних ділянок для будівництва у власність без попереднього узгодження місць розміщення об'єктів здійснюється виключно на торгах (конкурсах, аукціонах) відповідно до ст. 38 ЗК РФ.

Надання земельних ділянок для будівництва з попереднім погодженням місць розміщення об'єктів здійснюється в оренду, а державним і муніципальним установам, федеральним казенним підприємствам, державним органам та органам місцевого самоврядування - у постійне (безстрокове) користування, релігійним організаціям для будівництва будинків, будівель, споруд релігійного і благодійного призначення - в безоплатне термінове користування на термін будівництва цих будинків, будівель, споруд.

Надання земельної ділянки для будівництва без попереднього узгодження місця розміщення об'єкта здійснюється в наступному порядку:

1) проведення робіт з формування земельної ділянки:

а) підготовка проекту меж земельної ділянки та встановлення її меж на місцевості;

б) визначення дозволеного використання земельної ділянки;

в) визначення технічних умов підключення об'єктів до мереж інженерно-технічного забезпечення та плати за підключення об'єктів до мереж інженерно-технічного забезпечення (далі - плата за підключення);

г) прийняття рішення про проведення торгів (конкурсів, аукціонів) або надання земельних ділянок без проведення торгів (конкурсів, аукціонів);

д) публікація повідомлення про проведення торгів (конкурсів, аукціонів) або прийомі заяв про надання земельних ділянок без проведення торгів (конкурсів, аукціонів);

2) державний кадастровий облік земельної ділянки;

3) проведення торгів (конкурсів, аукціонів) з продажу земельної ділянки або продажу права на укладання договору оренди земельної ділянки або надання земельної ділянки в оренду без проведення торгів (конкурсів, аукціонів) на підставі заяви громадянина або юридичної особи, зацікавлених у наданні земельної ділянки. Передача земельних ділянок в оренду без проведення торгів (конкурсів, аукціонів) допускається за умови попередньої і завчасної публікації повідомлення про наявність пропонованих для такої передачі земельних ділянок у разі, якщо є тільки одна заявка;

4) підписання протоколу про результати торгів (конкурсів, аукціонів) або підписання договору оренди земельної ділянки внаслідок надання земельної ділянки без проведення торгів (конкурсів, аукціонів).

Надання земельної ділянки для будівництва з попереднім погодженням місця розміщення об'єкта здійснюється в наступному порядку:

1) вибір земельної ділянки та прийняття рішення про попереднє погодження місця розміщення об'єкта;

2) проведення робіт з формування земельної ділянки;

3) державний кадастровий облік земельної ділянки;

4) прийняття рішення про надання земельної ділянки для будівництва.

У тому випадку, якщо земельна ділянка сформований, але не закріплений за громадянином або юридичною особою, його надання для будівництва здійснюється у відповідності до подп. 3 та 4 п. 4 ст. 30 ЗК РФ.

Рішення виконавчого органу державної влади або органу місцевого самоврядування про надання земельної ділянки для будівництва або протокол про результати торгів (конкурсів, аукціонів) є підставою для:

1) державної реєстрації права постійного (безстрокового) користування при наданні земельної ділянки в постійне (безстрокове) користування;

2) укладання договору купівлі-продажу та державної реєстрації права власності покупця на земельну ділянку при наданні земельної ділянки у власність;

3) укладення договору оренди земельної ділянки та державної реєстрації даного договору при передачі земельної ділянки в оренду.

Рішення або виписка з неї про надання земельної ділянки для будівництва або про відмову в його наданні видаються заявнику у семиденний строк з дня його прийняття.

Попереднє погодження місця розміщення об'єкта не проводиться при розміщенні об'єкта в міському або сільському поселенні у відповідності до містобудівної документації про забудову і правилами землекористування і забудови (зонуванням територій), а також у разі надання земельної ділянки для потреб сільськогосподарського виробництва або лісового господарства або громадянину для індивідуального житлового будівництва, ведення особистого підсобного господарства.

Іноземним громадянам, особам без громадянства та іноземним юридичним особам земельні ділянки для будівництва можуть надаватися в тому ж порядку, але з урахуванням обмежень і особливостей, встановлених земельним законодавством для іноземних громадян і юридичних осіб, а також осіб без громадянства.

З 1 жовтня 2005 р. в РФ почало діяти правило, встановлене ст. 30.1 ЗК РФ, згідно з яким земельні ділянки для житлового будівництва із земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, надаються у власність або в оренду без попереднього узгодження місця розміщення об'єкта.

Продаж земельних ділянок для житлового будівництва або продаж права на укладення договорів оренди земельних ділянок для житлового будівництва здійснюються на аукціонах, за винятком випадку, встановленого п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ.

Надання земельної ділянки в оренду для індивідуального житлового будівництва може здійснюватися на підставі заяви громадянина або юридичної особи, зацікавлених у наданні земельної ділянки.

Земельні ділянки для їх комплексного освоєння з метою житлового будівництва, яке включає в себе підготовку документації з планування території, виконання робіт з облаштування території за допомогою будівництва об'єктів інженерної інфраструктури, здійснення житлового та іншого будівництва відповідно до видів дозволеного використання, із земель, що перебувають у державній або муніципальної власності, надаються в оренду без попереднього узгодження місця розміщення об'єкта.

Надання в оренду земельної ділянки для його комплексного освоєння з метою житлового будівництва здійснюється на аукціоні в порядку, встановленому ст. 38.2 ЗК РФ.

Орендар земельної ділянки, наданої для його комплексного освоєння з метою житлового будівництва, зобов'язаний дотримуватися максимальні терміни підготовки проекту планування території та проекту межування території в межах земельної ділянки, призначеної для його комплексного освоєння з метою житлового будівництва, виконання робіт з облаштування території за допомогою будівництва об'єктів інженерної інфраструктури, що підлягають після закінчення будівництва передачі у державну чи муніципальну власність, а також умови такої передачі, здійснення житлового будівництва та іншого будівництва відповідно до видів дозволеного використання земельних ділянок.

Орендар земельної ділянки, наданої для його комплексного освоєння з метою житлового будівництва, має право передавати свої права та обов'язки за договором іншій особі незалежно від терміну договору оренди такої земельної ділянки. При цьому до нового правовласнику переходять обов'язки з виконання раніше зазначених термінів, що стосуються комплексного освоєння земельної ділянки з метою житлового будівництва.

Орендар земельної ділянки, наданої для його комплексного освоєння з метою житлового будівництва, після затвердження в установленому порядку документації з планування території, будівництва об'єктів інженерної інфраструктури та державного кадастрового обліку земельних ділянок, призначених для житлового та іншого будівництва відповідно до видів дозволеного використання, в межах раніше наданої земельної ділянки має виключне право придбати вказані земельні ділянки у власність або в оренду.

Власник або орендар земельних ділянок, призначених для житлового та іншого будівництва, зобов'язаний дотримуватися максимальні строки здійснення житлового будівництва та іншого будівництва відповідно до видів дозволеного використання земельних ділянок. При обороті земельних ділянок, призначених для житлового та іншого будівництва, обов'язки з дотримання зазначеного терміну переходять до нових правовласникам.

У разі невиконання власниками та орендарями покладених на них ЗК РФ обов'язків, а також у разі неналежного їх виконання права на земельні ділянки можуть бути припинені. Крім того, за невиконання або неналежне виконання покладених на них обов'язків власники або орендарі зобов'язані будуть сплатити неустойку. Розмір неустойки прирівнюється до 1 / 150 ставки рефінансування Центрального банку РФ, що діє на день виконання таких обов'язків, від розміру орендної плати або розміру земельного податку за кожний день прострочення, якщо договором не передбачено інше.

Для того щоб отримати земельну ділянку для будівництва, зацікавлені громадянин або юридична особа повинні звернутися до виконавчого органу державної влади або орган місцевого самоврядування із заявою про вибір земельної ділянки та попереднє погодження місця розміщення об'єкта.

У даній заяві повинні бути зазначені:

1) призначення об'єкта,

2) передбачуване місце його розміщення,

3) обгрунтування зразкового розміру земельної ділянки,

4) заявлене право на земельну ділянку.

До заяви можуть додаватися техніко-економічне обгрунтування проекту будівництва або необхідні розрахунки.

Орган місцевого самоврядування за заявою громадянина чи юридичної особи або за зверненням виконавчого органу державної влади забезпечує вибір земельної ділянки за допомогою визначення варіантів розміщення об'єкта та проведення процедур узгодження у випадках, передбачених законами, з відповідними державними органами, органами місцевого самоврядування, муніципальними організаціями. Основу такого вибору повинні складати документи державного земельного кадастру та документи землеустрою. При цьому повинні бути враховані екологічні, містобудівні та інші умови використання відповідної території і надр у її межах.

Необхідна інформація про дозволений використанні земельних ділянок і про забезпечення цих земельних ділянок об'єктами інженерної, транспортної та соціальної інфраструктур, технічні умови підключення об'єктів до мереж інженерно-технічного забезпечення, а також чергові кадастрові карти (плани), що містять відомості про місце розташування земельних ділянок, надаються безкоштовно відповідними державними органами, органами місцевого самоврядування, муніципальними організаціями у двотижневий термін з дня отримання запиту від органу місцевого самоврядування.

Органи місцевого самоврядування міських чи сільських поселень інформують населення про можливе або майбутній надання земельних ділянок для будівництва.

Громадяни, громадські організації (об'єднання), релігійні організації та органи територіального громадського самоврядування мають право брати участь у вирішенні питань, які зачіпають інтереси населення, релігійних організацій та пов'язаних з вилученням, у тому числі шляхом викупу, земельних ділянок для державних і муніципальних потреб і наданням цих земельних ділянок для будівництва.

При наданні земельних ділянок у місцях традиційного проживання та господарської діяльності корінних нечисленних народів РФ та етнічних спільнот для цілей, не пов'язаних з їх традиційною господарською діяльністю та традиційними промислами, можуть проводитися сходи, референдуми громадян з питань вилучення, в тому числі шляхом викупу, земельних ділянок для державних або муніципальних потреб та надання земельних ділянок для будівництва об'єктів, розміщення яких зачіпає законні інтереси зазначених народів і спільнот. І тільки за результатами таких сходів або референдумів виконавчі органи державної влади або органи місцевого самоврядування мають право приймати рішення про попереднє погодження місць розташування об'єктів.

Орган місцевого самоврядування інформує землекористувачів, землевласників та орендарів земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, законні інтереси яких можуть бути ущемлені в результаті можливого вилучення для державних і муніципальних потреб знаходяться відповідно в їх користуванні і володінні земельних ділянок, у зв'язку з наданням цих земельних ділянок для будівництва. У тому випадку, якщо з метою розміщення об'єктів необхідно викупити земельні ділянки для державних або муніципальних потреб із земель, що знаходяться у власності громадян або юридичних осіб, орган місцевого самоврядування інформує власників цих земельних ділянок про їх можливий викуп. Порядок і умови надання такої інформації можуть бути встановлені федеральними законами, законами суб'єктів РФ.

Результати вибору земельної ділянки оформляються актом про вибір земельної ділянки для будівництва, а в необхідних випадках - і для встановлення його охоронної або санітарно-захисної зони. До даного акта додаються затверджені органом місцевого самоврядування проекти кордонів кожної земельної ділянки відповідно з можливими варіантами їх вибору.

У суб'єктів РФ - містах федерального значення Москві і Санкт-Петербурзі вибір земельних ділянок для будівництва здійснюється органом виконавчої влади відповідного суб'єкта РФ, якщо інше не передбачено законами цих суб'єктів РФ.

Рішення про попереднє погодження місця розміщення об'єкта та проект меж земельної ділянки є підставою встановлення меж такої земельної ділянки на місцевості та його державного кадастрового обліку в порядку, встановленому федеральними законами. Подібне встановлення меж має відбуватися у відповідності із заявками громадян або юридичних осіб, зацікавлених у наданні земельної ділянки для будівництва, і за їх рахунок.

Виконавчий орган державної влади або орган місцевого самоврядування на підставі заяви громадянина або юридичної особи, зацікавлених у наданні земельної ділянки для будівництва, і прикладеної до нього кадастрової карти (плану) земельної ділянки в двотижневий термін приймають рішення про надання земельної ділянки для будівництва.

При наданні испрашиваемого земельної ділянки внаслідок його вилучення, у тому числі шляхом викупу, для державних або муніципальних потреб одночасно з рішенням про надання земельної ділянки приймається рішення про відповідне формі вилучення такої земельної ділянки.

Умови надання земельних ділянок для державних або муніципальних потреб повинні передбачати відшкодування всіх збитків, пов'язаних з вилученням цих земельних ділянок у землекористувачів, землевласників, розірванням або припиненням договорів їх оренди, а також відшкодування відповідно до правил, передбачених ст. 58 ЗК РФ, втрат сільськогосподарського виробництва або втрат лісового господарства. Умови можуть також передбачати права інших осіб, що обтяжують надаються земельні ділянки, або передбачені ст. 56 ЗК РФ обмеження використання земельних ділянок.

Максимальні розміри земельних ділянок, наданих громадянам у власність безкоштовно для цілей, передбачених правилами п. 1 ст. 33 ЗК РФ, встановлюються: федеральними законами - із земель, що перебувають у федеральній власності; законами суб'єктів РФ - із земель, що знаходяться у власності суб'єктів РФ; нормативними правовими актами органів місцевого самоврядування - із земель, що знаходяться у власності муніципальних утворень.

Для інших цілей граничні розміри земельних ділянок встановлюються відповідно до затверджених у встановленому порядку норм відведення земель для конкретних видів діяльності або відповідно до правил землекористування та забудови, землевпорядної, містобудівної та проектної документації.

Об'єктом купівлі-продажу можуть бути тільки земельні ділянки, що пройшли державний кадастровий облік. Продавець при укладенні договору купівлі-продажу зобов'язаний надати покупцю наявну в нього інформацію про обтяження земельної ділянки та обмеження його використання.

Недійсними наступні умови договору купівлі-продажу земельної ділянки: встановлюють право продавця викупити земельну ділянку назад за власним бажанням; обмежують подальше розпорядження земельною ділянкою, в тому числі які обмежують іпотеку, передачу земельної ділянки в оренду, вчинення інших правочинів з землею; обмежують відповідальність продавця в випадку пред'явлення прав на земельні ділянки третіми особами. Зазначені вимоги застосовуються також до договору міни.

2. Особливості будівництва на проблемних ділянках

2.1 Поняття проблемних ділянок

У рамках дипломної роботи під проблемними ділянками землекористування розуміються об'єкти землекористування, неоформлені у власність, а також орендовані.

Права на земельні ділянки, які є проблемними об'єктами землекористування, в цивільному праві називаються речовими правами осіб, які не є власниками (ст. 216 ЦК).

Перелік речових прав осіб, які не є власниками, в п. 1 ст. 216 ЦК не є закритим. Однак ЗК передбачає тільки ті інші, крім власності, права на землю, які названі в гол. IV. Зокрема, не застосовується по відношенню до земельних ділянок передбачене цивільним законодавством право господарського відання майном і право оперативного управління майном.

Права на землю, що регулюються нормами глави IV, мають цілий ряд загальних властивостей.

Земельні ділянки, надані в користування, довічне успадковане володіння або оренду, перебувають у будь-чиєї власності - держави чи муніципального освіти, юридичної або фізичної особи.

Тільки володіння земельною ділянкою на праві власності передбачає можливість у повному обсязі і на свій розсуд здійснювати права володіння, користування і розпорядження земельною ділянкою, всі інші права на землю припускають деякі обмеження у здійсненні цих прав.

Відповідно до ст. 264 ЦК особа, яка не є власником земельної ділянки, здійснює належні йому права володіння і користування ділянкою на умовах і в межах, встановлених законом або договором із власником. Власник земельної ділянки, що не є власником, не має права розпоряджатися цією ділянкою, якщо інше не передбачено законом або договором.

Відповідно до п. 3 ст. 216 ЦК перехід права власності на майно до іншої особи не є підставою для припинення інших речових прав на це майно. Це правило повторено в ст. 275 ЦК щодо збереження сервітуту при переході прав на земельну ділянку; точно так само має зберігатися право користування і право довічного успадкованого володіння земельними ділянками, якщо, наприклад, ці ділянки при розмежуванні державної власності на землю перейшли з федеральної власності у власність суб'єкта РФ.

Речові права осіб, які не є власниками, захищаються від їх порушення будь-якою особою в порядку, передбаченому ст. 305 ЦК, тобто навіть і у випадку порушення прав зазначеної особи власником майна.

Однак правовий режим землеволодіння, землекористування та оренди значно різниться.

Найбільш усталений для нашого законодавства вид прав на землю - користування. так як на всьому протязі існування радянської держави воно було єдино можливим правом на землю як для громадян, так і для юридичних осіб. Земельні ділянки надавалися в постійне (існував термін «вічне») або в тимчасове користування, то і інше могло бути тільки безкоштовним. З проголошенням в Російській Федерації права приватної власності на землю, виникненням орендних відносин зміст права користування земельними ділянками істотно не змінилося, але сфера застосування його істотно звузилася.

Як видно із самої назви права постійного (безстрокового) користування земельними ділянками, воно означає можливість використовувати земельну ділянку (витягувати його корисні властивості відповідно до цільового призначення землі) без встановлення конкретного терміну такого користування. У цьому його відмінність від тимчасового безоплатного користування земельною ділянкою, хоча безстрокове користування здійснюється також безоплатно. Безкоштовний характер користування дозволяє відмежувати його від договору оренди земельної ділянки; при цьому постійне (безстрокове) користування здійснюється, на відміну від оренди, не на договірній основі. Тому суди правильно відмовляють у стягненні плати за користування ділянкою на праві постійного безстрокового користування.

Право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою, що перебуває у державній або муніципальній власності, надається на підставі рішення уповноваженого державного або муніципального органу (див. ст. 29 ЗК).

Особа, якій земельна ділянка надана в постійне користування, здійснює володіння і користування цією ділянкою в межах, встановлених законом, іншими правовими актами та актом про надання ділянки у користування.

Земельний кодекс вніс суттєві зміни до порядку надання земельних ділянок в постійне (безстрокове) користування. З моменту вступу його в силу не надаються земельні ділянки в постійне (безстрокове) користування ні громадянам, ні комерційним організаціям, крім федеральних казенних підприємств, ні некомерційним організаціям, крім державних і муніципальних установ, тоді як за нормами ЗК РРФСР ² всі вони могли користуватися правом постійного (безстрокового) користування землею.

Стаття 20 ЗК РФ більш ніж наполовину присвячена врегулюванню питання про права громадян на земельні ділянки, надані їм у свій час в постійне (безстрокове) користування. Закон гарантує громадянам, що автоматично припинятися право постійного (безстрокового) користування на земельну ділянку не буде. Кожен громадянин може одноразово безкоштовно придбати земельну ділянку у власність, тобто фактично переоформити право постійного користування на право власності. «Лише один раз» в даному випадку означає, що це може бути зроблено тільки щодо однієї земельної ділянки.

У судовій практиці у зв'язку з цим виникає питання: чи можуть розглядатися індивідуальні підприємці в якості громадян, які мають право на безкоштовне придбання у власність земельних ділянок, наданих їм на праві постійного безстрокового користування. У рішеннях цілого ряду арбітражних судів, одним із прикладів яких виступає приводиться в додатку постанова Федерального арбітражного суду Восточносибирского округу за скаргою Тонкошкуренко І.П., міститься негативна відповідь на це питання. Доказом служить посилання на п. 3 ст. 23 ЦК, відповідно до якого до підприємницької діяльності громадян, здійснюваної без утворення юридичної особи, застосовуються норми ЦК, які регулюють діяльність юридичних осіб, які є комерційними організаціями, якщо інше не випливає із закону, інших правових актів чи істоти правовідносин. І нібито тому фізичні особи, діючи у цивільних та земельних правовідносинах у правовому статусі індивідуального підприємця і здійснюючи підприємницьку діяльність, прирівнюються до правового статусу юридичних осіб, які є комерційними організаціями.

У п. 5 статті 20 зазначено, що громадяни можуть придбати у власність земельні ділянки, надані їм у свій час на праві постійного (безстрокового) користування. Виникає питання - а чи зобов'язані вони це робити? Федеральний закон про введення в дію ЗК у п. 1 ст. 3 прямо вказує, що права на землю, не передбачені відповідними статтями ЗК, підлягають переоформленню з моменту вступу ЗК чинності. Отже, громадяни повинні переоформлювати право постійного (безстрокового) користування на земельну ділянку на право власності. Інша справа, якщо у даного громадянина є в користуванні ще й іншу ділянку - в цьому випадку він може або відмовитися від права користування, або взяти земельну ділянку в оренду, або придбати у власність, але вже за плату. Проте відповідно до ФЗ про введення в дію ЗК передача у власність громадян земельних ділянок, раніше наданих їм у постійне (безстрокове) користування, у встановлених земельним законодавством випадках строком не обмежується. Це означає, що реально право постійного (безстрокового) користування громадян земельними ділянками буде існувати ще досить довго, але поступово, в умовах відсутності права розпорядження такими земельними ділянками, зникне.

При цьому в ФЗ про введення в дію ЗК спеціально вказано, що надане землекористувачам до набрання чинності ЗК право безстрокового (постійного) користування відповідає передбаченому ЗК праву постійного (безстрокового) користування.

При продажу будинків, будівель, споруд, розташованих на земельних ділянках, наданих юридичним особам (за винятком зазначених у п. 1 ст. 20 ЗК) на праві безстрокового постійного користування, права безстрокового (постійного) користування земельними ділянками підлягають переоформленню на право оренди, або земельні ділянки повинні бути придбані у власність відповідно до положень ЗК за вибором покупця будинків, будівель, споруд.

Відтепер не допускається внесення права постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою до статутних (складеному) капітали комерційних і некомерційних організацій. Ця норма особливо актуальна для сільськогосподарських комерційних організацій, де поширене внесення учасниками організації у її статутний капітал права користування земельною часткою. Правда, не ясно, чи поширюється наведене вище правило на земельні частки.

Правом довічного успадкованого володіння земельними ділянками можуть володіти тільки громадяни. Земельна ділянка, надана в довічне успадковане володіння, залишається у державній або муніципальній власності, але у землевласників є одне правомочність, яке об'єднує їх з власниками: право передачі земельної ділянки у спадщину.

Сама конструкція права довічного наслідуваного володіння перейшла до чинного законодавства ще з законодавства радянського часу, вона була введена Основами законодавства Союзу РСР і Союзних республік про землю, прийнятими Верховною Радою СРСР 28.02.1990, і в умовах, коли про приватну власність на землю мова ще не йшла, являла собою щось середнє між безстроковим користуванням і правом власності. ЗК РРФСР також включив довічне успадковане володіння до числа прав на землю, і з початку 1990-х рр.. мільйони російських громадян оформили право постійного успадкованого володіння своїми земельними ділянками. Однак після прийняття в 1993 р. Конституції Президент РФ Указом від 24.12.1993 № 2287 «Про приведення земельного законодавства Російської Федерації у відповідність з Конституцією Російської Федерації» відмінив цілий ряд статей ЗК, у тому числі присвячених довічного успадкованого володіння. Таким чином, цей вид права на землю був визнаний не відповідним конституційним нормам. Проте він продовжував існувати, і ось тепер ЗК чітко визначив, що надалі надання земель громадянам на праві довічного успадкованого володіння не допускається. Усі особи, які мають земельні ділянки на даному праві, можуть безкоштовно придбати ці ділянки у власність. Таким шляхом передбачається поступово звести нанівець існування права довічного наслідуваного володіння. Але при цьому за всіма громадянами, які отримали земельні ділянки на праві довічного успадкованого володіння до вступу ЗК в дію, це право зберігається, так само як і можливість передавати його у спадок. Тому відносини, пов'язані з правом довічного успадкованого володіння земельними ділянками, поки зберігаються.

Земельний кодекс вніс істотні зміни в правомочності землевласників, заборонивши будь-які, крім передачі у спадщину, дії стосовно розпорядження земельною ділянкою. До цих пір землевласники могли здавати ділянку в оренду або безоплатне термінове користування: відповідна норма є і в ст. 267 ЦК.

Відповідно до ФЗ про введення в дію ЗК (п. 3 ст. 3) надання у власність громадян земельних ділянок, раніше наданих їм у довічне успадковане володіння, у встановлених земельним законодавством випадках строком не обмежується. Випадки, про які йде мова в цьому ФЗ, - це і є умови, встановлені статтею коментарів: одноразове отримання у власність земельної ділянки, наданої у довічне успадковане володіння до вступу ЗК чинності.

Оренда земельних ділянок здійснюється тільки на основі договору. Загальні положення про договір оренди визначаються цивільним законодавством, особливості здачі в оренду земельних ділянок встановлені законодавством земельним.

Згідно зі ст. 606 ЦК за договором оренди орендодавець зобов'язується надати орендарю майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. У відношенні землі користування нею без володіння нездійсненно, тому орендар володіє і користується отриманим в оренду земельною ділянкою. При цьому плоди, продукція та доходи, отримані орендарем у результаті використання земельної ділянки відповідно до договору, вважаються його власністю (це може бути, наприклад, вирощена сільськогосподарська продукція, доходи від організації на орендованій ділянці платної автостоянки і т.д.). Орендар має також окремі права за розпорядженням орендованою земельною ділянкою - може здати його, наприклад, в суборенду, про що буде сказано нижче.

Що стосується сторін договору оренди, то цивільним законодавством не встановлено будь-які вимоги до орендаря: ним може бути будь-яка фізична або юридична особа. Проте стаття 22 ЗК в п. 1 виділяє іноземних громадян та осіб без громадянства, встановлюючи, що вони можуть мати земельні ділянки на праві оренди за винятком випадків, передбачених ЗК. Тим не менше про такі випадки в ЗК не згадується.

Орендодавцями згідно з п. 2 статті 22 можуть бути тільки власники земельних ділянок - на відміну від діючого раніше порядку, коли орендодавцями могли бути також землевласники та землекористувачі. Ця норма відповідає ст. 608 ЦК, за якою право здачі майна в оренду належить його власнику. Ця ж стаття ЦК передбачає, що орендодавцями можуть бути також особи, уповноважені законом або власником здавати майно в оренду.

Земельна ділянка як об'єкт договору оренди повинен мати описані і засвідчені в установленому порядку кордону. Тому правомірно Федеральний арбітражний суд Московського округу ухвалив, що оскільки до договору оренди прикладений план земельної ділянки без опису його кордонів і без їх посвідчення, то це не дозволяє точно встановити майно, яке підлягає передачі в оренду, і виділити цю ділянку зі складу інших земель, а тому договір оренди слід вважати неукладеним у зв'язку з відсутністю в ньому істотної умови про об'єкт, що підлягає передачі в оренду.

Не можуть бути об'єктом договору оренди тільки земельні ділянки, вилучені з обігу (вони перераховані в п. 4 ст. 27 ЗК), але федеральними законами можуть встановлюватися винятки з цього правила.

Законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору для окремих видів оренди землі або для оренди окремих видів земельних ділянок. Так, якщо в договорі оренди земельної частки термін оренди не визначений, він вважається укладеним на цей встановлений законом термін та після нього припиняється (якщо жодна з сторін раніше не відмовилася від договору).

Основний обов'язок орендодавця за договором оренди земельної ділянки - надати орендарю земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору та цільовим призначенням землі, у встановлений договором термін. Якщо цього зроблено не було, наприклад орендар не може почати використання ділянки, призначеної для вирощування сільськогосподарської продукції, тому що він зайнятий належать орендодавцю сараями, які передбачалося знести, або завалений будматеріалами, то орендар має право вимагати або передачі ділянки у належному стані та відшкодування збитків, завданих затримкою виконання, або розірвання договору та відшкодування збитків, завданих його невиконанням (ст. 611 ЦК).

Виключно в оренду всім фізичним і юридичним особам, крім державних і муніципальних установ, федеральних казенних підприємств, органів державної влади та органів місцевого самоврядування надаються земельні ділянки з попереднім погодженням місця розташування об'єкта (п. 3 ст. 30 ЗК).

Відповідно до ст. 65 ЗК за землі, передані в оренду, справляється орендна плата. Розмір орендної плати вважається істотною умовою договору оренди.

Безоплатне термінове користування земельними ділянками відрізняється від оренди земельних ділянок тим, що здійснюється завжди безкоштовно, а від постійного (безстрокового) користування землею - тимчасовим характером відносин (передусім він так і називався - «тимчасове користування»).

При безоплатному терміновому користуванні земельні ділянки надаються на термін, встановлений законом (для ділянок із земель, що перебувають у державній або муніципальній власності), договором (для ділянок із земель, що знаходяться в приватній власності) або на період трудових відносин (службові наділи). Земельний кодекс виділяє, таким чином, три можливих види безоплатного термінового користування в залежності від того, кому належать надаються в користування землі: державі (муніципальним утворенням), організаціям галузей, працівники яких мають право на службові земельні наділи, або іншим юридичним особам і громадянам.

Із земель, що перебувають у державній і муніципальної власності, земельні ділянки у безоплатне термінове користування надаються тільки державним і муніципальним установам, федеральним казенним підприємствам, а також органам державної влади та органам місцевого самоврядування. Інші юридичні особи та громадяни можуть отримати такі ділянки в оренду. Цей вид безоплатного термінового користування виникає на підставі акту органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Безоплатне термінове користування громадян та юридичних осіб земельними ділянками, що належать іншим громадянам або юридичним особам, здійснюється на основі договору. При цьому відповідно до п. 2 ст. 690 ГК комерційна організація не має права передавати майно (в тому числі земельну ділянку) у безоплатне користування особі, яка є її засновником, учасником, керівником, членом її органів управління або контролю.

Порядок укладення та виконання договору безоплатного користування регулюється ст. 689 - 701 ЦК, по відношенню до нього застосовуються також деякі правила про договір оренди, багато в чому подібному до договору безоплатного термінового користування земельною ділянкою.

За договором безоплатного термінового користування земельною ділянкою одна сторона зобов'язується передати другій стороні земельну ділянку в користування безкоштовно на певний термін (або без зазначення конкретного терміну), а інша сторона зобов'язується використовувати земельну ділянку відповідно до його цільового призначення та умов договору і повернути його власнику у належному стані. Як будь-які операції з землею, такий договір підлягає державній реєстрації. Якщо він укладений без зазначення строку, кожна сторона вправі у будь-який час відмовитися від договору, повідомивши про це іншу сторону за 1 місяць (якщо договором не передбачений інший строк повідомлення). Землекористувач же вправі у будь-який час відмовитися і від договору, укладеного із зазначенням терміну (якщо цим договором не передбачено інше), також попередивши власника за один місяць.

Договір безоплатного користування земельною ділянкою припиняється в разі смерті громадянина-землекористувача або ліквідації юридичної особи-землекористувача, якщо інше не передбачено договором. У разі ж смерті власника земельної ділянки або реорганізації юридичної особи-власника, який надав земельну ділянку, їх права та обов'язки з даного договору переходять до спадкоємця (правонаступнику), також до нового власника переходять права та обов'язки за договором безоплатного користування у разі відчуження земельної ділянки.

2.2 Порядок ведення будівельної діяльності на проблемних об'єктах землекористування

Законодавством уточнюється порядок надання земельних ділянок для будівництва, при цьому встановлюється досить істотне розмежування надання земельних ділянок - з обов'язковим погодженням місця розміщення об'єкта і без такого. Також висувається умова, що надання земельної ділянки у власність під будівництво без попереднього узгодження може проводитися тільки з обов'язковим укладанням договору, предметом якого є земельна ділянка, на торгах. По суті, це означає, що торги фактично замінюють в даному випадку є процедуру узгодження. Попереднє погодження потрібно при наданні земельних ділянок під забудову або в оренду або в постійне (безстрокове) користування.

При наданні земельних ділянок для будівництва слід звертатися також і до іншим нормативним актам, що регулюють надання земельних ділянок для будівництва якого права на забудову земельної ділянки.

Так, ряд умов надання земельних ділянок для будівництва, перш за все пов'язаних з встановленням меж ділянок та територій та їх використанням, визначені Містобудівною кодексом Російської Федерації від 29 грудня 2004

Федеральним законом від 15 квітня 1998 р. № 66-ФЗ «Про садівничий, городницьких об'єднаннях громадян» встановлено порядок розробки проектів організації і забудови території садівницького чи городницького товариства (ст. 32). Ця діяльність здійснюється відповідно до встановлених земельним і містобудівним законодавством правилами землекористування і забудови, системою державних містобудівних нормативів і правил.

Садівниче, городницьких або дачне некомерційне об'єднання як юридична особа має право приступити до облаштування виділеного йому земельної ділянки (будівництву під'їзних доріг, огорож, здійсненню меліоративних та інших робіт) після встановлення її меж у натурі, видачі документів, що засвідчують право такого об'єднання на земельну ділянку. Члени садівницького або городницького товариства мають право приступити до використання садових, городніх або дачних земельних ділянок після винесення в натуру проекту організації і забудови території такого об'єднання і затвердження загальними зборами його членів (зборами уповноважених) розподілу садових, городніх або дачних земельних ділянок між членами такого об'єднання.

Городницьких некомерційне об'єднання, статутом якого не передбачено закріплення земельних ділянок за громадянами на праві власності, мають право приступити до використання та забудови виділеної земельної ділянки без складання проекту організації і забудови території такого об'єднання.

1) вибір земельної ділянки та прийняття в порядку, встановленому ст. 31 ЗК РФ, рішення про попереднє погодження місця розміщення об'єкта;

2) проведення робіт з формування земельної ділянки;

3) державний кадастровий облік земельної ділянки відповідно до правил, передбачених ст. 70 ЗК РФ;

4) прийняття рішення про надання земельної ділянки для будівництва відповідно до правил, встановлених ст. 32 ЗК РФ.

Пунктом 11 ст. 30 ЗК РФ встановлено вичерпний (закритий) перелік випадків, коли попереднє погодження надання земельної ділянки не проводиться. А саме: надання земельних ділянок для будівництва з попереднім погодженням місць розміщення об'єктів здійснюється в оренду, а особам, зазначеним у п. 1 ст. 20 ЗК РФ (федеральним казенним підприємствам, установам, органам державної влади або місцевого самоврядування), в постійне (безстрокове) користування. Перелік цей обгрунтований, по-перше, особливими потребами сільського та лісового господарства, по-друге, потребами громадян (індивідуальне житлове будівництво, ведення особистого підсобного господарства), по-третє, в тому випадку, якщо будівництво на даній земельній ділянці передбачається вести згідно з планами забудови поселення.

Надання земельної ділянки для будівництва без попереднього узгодження місця розміщення об'єкта здійснюється в порядку, передбаченому ЗК РФ, і складається з наступних етапів:

1) проведення робіт з формування земельної ділянки:

підготовка проекту меж земельної ділянки та встановлення її меж на місцевості;

визначення дозволеного використання земельної ділянки;

визначення технічних умов підключення об'єктів до мереж інженерно-технічного забезпечення;

прийняття рішення про проведення торгів (конкурсів, аукціонів) або надання земельних ділянок без проведення торгів (конкурсів, аукціонів);

публікація повідомлення про проведення торгів (конкурсів, аукціонів) або прийомі заяв про надання земельних ділянок без проведення торгів (конкурсів, аукціонів);

2) державний кадастровий облік земельної ділянки відповідно до правил, передбачених ст. 70 ЗК РФ.

Особливості надання земельних ділянок для цілей, пов'язаних з житловим будівництвом, встановлені ст. 30.1, 30.2, 38.1 і 38.2 ЗК РФ.

Ці статті введені Федеральним законом від 29 грудня 2004 р. № 191-ФЗ «Про введення в дію Містобудівного кодексу Російської Федерації» і мають на меті встановити особливості надання земельних ділянок для житлового будівництва. Зміни до Земельного кодексу та інші нормативні правові акти, що регулюють житлові відносини, відносини з приводу нерухомості, спрямовані на реалізацію завдань щодо формування ринку доступного житла в Російській Федерації.

Однією з особливостей, закладених законодавцем для надання земельних ділянок для житлового будівництва, є те, що при наданні земельних ділянок не тільки у власність, а й в оренду з метою такого будівництва не використовується загальна процедура попереднього погодження місця розміщення об'єкта, встановлена ст. 30 ЗК РФ. З точки зору дії норм даної статті це означає, що при наданні земельних ділянок для будівництва повинні проводитися торги.

Ряд особливостей проведення торгів з продажу або укладення договору оренди земельних ділянок для цілей житлового будівництва або для освоєння земельної ділянки для таких цілей встановлений ст. 38.1 і 38.2 ЗК РФ. Дані особливості стосуються перш за все особливих умов використання таких ділянок, обов'язкових для виконання переможцем торгів.

У цьому сенсі слід звернути увагу на п. 11 ст. 30 ЗК РФ, в якому перераховані випадки надання земельних ділянок без попереднього узгодження: попереднє узгодження місця розміщення об'єкта не проводиться при розміщенні об'єкта в міському або сільському поселенні у відповідності до містобудівної документації про забудову і правилами землекористування і забудови (зонуванням територій), а також у разі надання земельної ділянки для потреб сільськогосподарського виробництва або лісового господарства або громадянину для індивідуального житлового будівництва, ведення особистого підсобного господарства. Слід зауважити, що з даної норми не випливає прямий висновок про те, що для надання ділянок у цих випадках повинні проводитися торги. Так, згідно з п. 3 ст. 30.1 надання земельної ділянки в оренду для індивідуального житлового будівництва може здійснюватися на підставі заяви громадянина або юридичної особи, зацікавлених у наданні земельної ділянки, у порядку, передбаченому цим пунктом.

Відмінність надання земельних ділянок у порядку, передбаченому п. 3 ст. 30.1, від подібних процедур надання земельних ділянок з попереднім погодженням місць розміщення об'єктів вбачається в тому, що орган державної влади або місцевого самоврядування, який має право розпорядження земельними ділянками, що перебувають у державній або муніципальній власності, в конкретному випадку, ухвалюючи рішення про надання ділянки без проведення аукціону, зобов'язаний опублікувати повідомлення про прийом заяв про надання в оренду, тобто зробити інформацію про передачу земельної ділянки в оренду доступною невизначеному колу осіб, тоді як процедурою попереднього узгодження передбачається інформування про надання земельних ділянок тільки зацікавлених осіб (п. 4 ст. 31 ЗК РФ). Так, орган місцевого самоврядування повинен інформувати землекористувачів, землевласників та орендарів земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, законні інтереси яких можуть бути порушені в результаті можливого вилучення для державних і муніципальних потреб знаходяться відповідно в їх користуванні і володінні земельних ділянок у зв'язку з наданням цих земельних ділянок для будівництва.

Оскільки земельні ділянки, відповідно до загальної нормі ст. 30 ЗК РФ, особам, передбаченим у п. 1 ст. 20 ЗК РФ, можуть бути надані на праві постійного (безстрокового) користування (а можливість такого надання на практиці виключена бути не може), процедура попереднього погодження для надання земель таким організаціям для будівництва, в тому числі і житлового, застосовується.

Стаття 30.2 ЗК РФ містить норми, що встановлюють особливі права та обов'язки орендаря земельної ділянки, надані для комплексного освоєння з метою житлового будівництва.

При цьому зі змісту п. 9 ст. 22 ЗК РФ слід, що при оренді земельної ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, для цілей комплексного освоєння орендар земельної ділянки має право в межах терміну договору оренди земельної ділянки передавати свої права та обов'язки за цим договором іншій особі, в тому числі права та обов'язки, зазначені у п. 5, 6 ст. 22 ЗК РФ, без згоди власника земельної ділянки за умови його повідомлення. Зміна умов договору оренди земельної ділянки без згоди його орендаря і обмеження встановлених договором оренди земельної ділянки прав його орендаря не допускаються. Зазначеним п. 9 ст. 22 ЗК України встановлено також, що дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного на термін більше ніж п'ять років, на вимогу орендодавця можливо тільки на підставі рішення суду при істотному порушенні договору оренди земельної ділянки його орендарем. Виходячи зі змісту коментованій статті, можна зробити висновок про те, що дана умова також застосовується до договорів оренди земельних ділянок для комплексного освоєння, незалежно від терміну договору оренди.

Відповідно до зазначених в ст. 38.2 положенням договір оренди земельної ділянки для комплексного освоєння повинен містити наступні умови: максимальні терміни підготовки проекту планування території та проекту межування території в межах земельної ділянки, призначеної для його комплексного освоєння з метою житлового будівництва; максимальні строки виконання робіт з облаштування території за допомогою будівництва об'єктів інженерної інфраструктури, що підлягають після закінчення будівництва передачі у державну чи муніципальну власність, а також умови такої передачі; максимальні строки здійснення житлового будівництва та іншого будівництва відповідно до видів дозволеного використання земельних ділянок.

Пункт 5 ст. 30.2 ЗК РФ надає особі, яка здійснила комплексне освоєння земельної ділянки, право переважного придбання земельної ділянки у власність або в оренду. При цьому слід зробити висновок про те, що цією статтею передбачається укладення нового договору оренди для наступного за завершеним комплексним освоєнням використання земельної ділянки. Якщо врахувати, що згідно з п. 1 цієї статті комплексне освоєння крім підготовки документації з планування території та виконання робіт з облаштування території за допомогою будівництва об'єктів інженерної інфраструктури включає в себе також і здійснення житлового та іншого будівництва, то подальше використання земельної ділянки повинно бути пов'язане з експлуатацією зведених об'єктів нерухомості.

У той же час, виходячи із загальних положень про зміст договору оренди, що визначається за згодою сторін, слід зробити висновок про те, що укладення одного договору оренди з метою комплексного освоєння земельних ділянок та подальшого використання ділянок не суперечить загальним нормам Цивільного та Земельного кодексів про договорі.

Відповідно до ст. 30 ЗК РФ рішення виконавчого органу державної влади або органу місцевого самоврядування про надання земельної ділянки для будівництва або протокол про результати торгів (конкурсів, аукціонів) є підставою для:

державної реєстрації права постійного (безстрокового) користування при наданні земельної ділянки в постійне (безстрокове) користування;

укладення договору купівлі-продажу та державної реєстрації права власності покупця на земельну ділянку при наданні земельної ділянки у власність;

укладення договору оренди земельної ділянки та державної реєстрації даного договору при передачі земельної ділянки в оренду.

Рішення про попереднє погодження місця розміщення об'єкта приймається на основі і відповідно до вимог про вибір земельної ділянки для будівництва, встановленими ст. 32 ЗК РФ.

Встановлення меж на місцевості та здійснення кадастрового обліку проводиться відповідно до вимог ЗК РФ про землевпорядних діях і кадастровому обліку земельної ділянки. Також дані дії врегульовані Законами від 18 червня 2001 р. № 78-ФЗ «Про землеустрій» та від 2 січня 2000 р. № 28-ФЗ «Про державний земельний кадастр».

Після визначення меж земельної ділянки на місцевості і на підставі землевпорядних та кадастрових документів орган державної виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, уповноважений на підставі ст. 29 ЗК РФ надавати земельну ділянку, приймає рішення про його надання для будівництва.

При наданні земельної ділянки, супроводжуваному вилученням (викупом) ділянки в іншої особи, рішення про надання і рішення про вилучення може бути оформлено одним документом.

Відшкодування збитків, пов'язане з вилученням (викупом) земельної ділянки, а також відшкодування сільськогосподарських та лісогосподарських втрат здійснюється на підставі ст. 57, 58 ЗК РФ.

Рішення про відмову в наданні земельної ділянки для будівництва може бути оскаржено заявником до суду.

2.3 Аналіз судової практики з проблем землекористування при будівництві об'єктів нерухомості в Російській Федерації

Законодавство про правила та порядок землекористування при будівництві на проблемних земельних ділянках є досить складним, причому воно регулярно змінюється. У зв'язку з цим часто зустрічаються порушення чинного законодавства про порядок надання земель під будівництво, сформувалася багата судова практика.

Так, розпорядженням голови міста Воронежа від 07.05.2003 № 536-р «Про надання в цільову оренду майна (основні засоби) парку, розташованого між будинками № 4 і № 8 по вул. Кірова », суспільству СП« ВІПЛАСТ »надано в цільову оренду з постановкою на баланс майно (основні засоби) парку, розташованого за названою адресою, для організації дозвілля мешканців міста терміном на 10 років.

На виконання зазначеного розпорядження адміністрація міста Воронежа (далі - адміністрація) і суспільство уклали договір оренди основних засобів від 16.05.2003 № 4-098-03 строком до 12.05.2004. Згідно з додатком до договору суспільству в оренду передано наступне майно парку: 793,3 кв. метра доріжок із залізобетонних плит на піщаному підставі, 2306,7 кв. метра доріжок асфальтових на щебеневому підставі, 1050 кв. метрів бортових каменів бетонних, а також зелені насадження.

Відповідно до постанови адміністрації від 27.06.2003 № 1392 «Про надання закритому акціонерному товариству« СП ВІПЛАСТ »земельної ділянки, займаного орендованих майном парку, по вул. Кірова, 6 », адміністрація та суспільство уклали договір від 01.07.2003 № 2324-03-09 / м оренди земельної ділянки із земель поселень площею 9035 кв. метрів, розташованого за вказаною адресою, строком до 12.05.2004.

Згодом між тими ж особами укладено договір оренди основних засобів від 24.09.2003 № 4-154-03 (з посиланням на розпорядження від 07.05.2003 № 536-р) та додаткову угоду від 24.09.2003 № 1 до договору оренди основних засобів від 16.05 .2003 зі зміною пункту 1.1 цього договору.

Адміністрацією винесено постанову від 13.08.2003 № 1837 про дозвіл товариству проектування та будівництва культурно-розважального торговельного комплексу на раніше представленому в оренду земельній ділянці.

Прокурор Воронезької області звернувся в Арбітражний суд Воронезької області в інтересах муніципального освіти «Місто Вороніж» в особі Воронезької міської Думи з заявою про визнання недійсним постанови адміністрації міста Воронежа від 13.08.2003 № 1837 «Про дозвіл закритому акціонерному товариству« СП ВІПЛАСТ »проектування і будівництва культурно-розважального та торговельного комплексу, що включає в себе 5-7-зальний кінотеатр, по вул. Кірова, 6 ».

До участі у справі в якості третіх осіб було притягнуто Головне управління природних ресурсів та охорони навколишнього середовища Міністерства природних ресурсів Російської Федерації по Воронезькій області та ЗАТ «СП ВІПЛАСТ». Рішенням суду першої інстанції від 26.01.2004 у задоволенні вимоги відмовлено. Федеральний арбітражний суд Центрального округу постановою від 27.04.2004 рішення скасував, справу передав на новий розгляд до суду першої інстанції.

При новому розгляді справи суд першої інстанції рішенням від 31.08.2004 у задоволенні вимоги відмовив. Федеральний арбітражний суд Центрального округу постановою від 02.12.2004 рішення від 31.08.2004 залишив без зміни.

Суди першої та касаційної інстанцій, відмовляючи в позові про визнання недійсним постанови від 13.08.2003 № 1837, виходили з того, що воно не суперечить закону і не порушує прав і законних інтересів муніципального освіти, оскільки земельна ділянка надана товариству на підставі договору оренди від 01.07 .2003 № 2324-03-09/мз, а оспорювана постанова передбачає будівництво об'єкта після погодження проекту на будівництво та продовження терміну названого договору оренди.

Ці висновки є неправомірними.

Порядок надання земельних ділянок для будівництва об'єктів із земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, а також регулювання забудови території міських і сільських поселень регламентуються Земельним кодексом Російської Федерації і Містобудівною кодексом Російської Федерації.

Згідно з пунктом 1 статті 30 Земельного кодексу надання земельних ділянок для будівництва з земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, здійснюється з проведенням робіт щодо їх формування або з попереднім узгодженням, або без попереднього узгодження місця розміщення об'єкта.

Як встановлено судом першої інстанції, генерального плану забудови міста Воронежа та плану забудови спірної земельної ділянки не є, тому надання цієї ділянки під будівництво об'єкта могло бути зроблено відповідно до пункту 5 статті 30 Земельного кодексу, тобто з попереднім погодженням місця розміщення об'єкта, про що приймається відповідне рішення.

У матеріалах справи документів, що свідчать про прийняття адміністрацією міста Воронежа рішення про проведення попереднього узгодження місця розміщення об'єкта будівництва - культурно-розважального та торговельного комплексу, немає.

Суд першої інстанції при ухваленні рішення не врахував, що порядок надання земельних ділянок під будівництво, встановлений статтею 30 Земельного кодексу, застосовується і в тих випадках, коли земельна ділянка раніше був наданий тій же особі для використання за іншим призначенням.

Згідно з пунктом 3 статті 31 Земельного кодексу і статті 18 Містобудівного кодексу органи місцевого самоврядування міських і сільських поселень повинні інформувати місцеве населення про майбутній або можливе надання земельної ділянки для будівництва.

Тим більше що в тексті оспорюваного постанови, ні в матеріалах справи немає відомостей про інформування населення міста Воронежа про зміну цільового призначення земельної ділянки, розташованої між двома житловими будинками і є місцем відпочинку, та надання цієї ділянки для будівництва культурно-розважального та торговельного комплексу.

Довід суду першої інстанції про те, що обов'язок інформувати населення виникає після завершення державної експертизи та погодження проекту, а не до надання ділянки під будівництво конкретній особі, не відповідає вказаним законодавчим нормам.

Таким чином, оскаржувані судові акти порушують норми матеріального права, однаковість у тлумаченні та застосуванні арбітражними судами норм права, публічні інтереси і на підставі пунктів 1 і 3 статті 304 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації підлягають скасуванню.

Висновок

Основну групу джерел земельного права утворює законодавство, представлене нормативними правовими актами, прийнятими на всіх рівнях державної влади, а також місцевими органами самоврядування, що регулюють земельні відносини.

Законодавство про містобудівної діяльності - досить динамічно розвивається галузь законодавства. 29 грудня 2004 прийнятий Містобудівний кодекс РФ, що є на сьогоднішній день основним нормативним актом, що регулює містобудівні відносини. З метою реалізації положень ГСК РФ на рівні Уряду РФ приймаються підзаконні нормативні акти. Досить активно ведеться нормотворчість у сфері містобудівної діяльності на регіональному рівні. Також з питань містобудівної діяльності приймаються муніципальні правові акти. У зв'язку з цим актуальною є проблема розмежування компетенції в сфері регулювання містобудівної діяльності між органами державної влади РФ, державними органами суб'єктів РФ і органами місцевого самоврядування.

Список використаної літератури

Конституція Російської Федерації від 12.12.1993 (в ред.Федерального конституційного закону від 30.12.2006 № 6-ФКЗ) / / Російська газета. № 237, 25.12.1993.
Земельний кодекс Російської Федерації від 25.10.2001 № 136-ФЗ (в ред. Федерального закону від 29.12.2006 № 261-ФЗ) / / Збори законодавства РФ, 29.10.2001, № 44, ст. 4147.
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша) від 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. Федерального закону від 18.12.2006 № 232-ФЗ) / / Збори законодавства РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
Містобудівний кодекс Російської Федерації від 29.12.2004 № 190-ФЗ (в ред. Федерального закону від 29.12.2006 № 258-ФЗ) / / Російська газета № 290, 30.12.2004.
Земельний кодекс РРФСР від 25.04.1991 № 1103-1 (в ред. Закону РФ від 28.04.93 № 4888-1, Указу Президента РФ від 24.12.93 № 2287) / / Відомості СНР і ЗС РРФСР, 30.05.1991, № 22 , ст. 768.
Основи законодавства Союзу РСР і Союзних республік про землю від 28.02.1990 / / ВСНД і ВР СРСР. 1990. № 10. Ст. 129.
Федеральний закон Російської Федерації від 06.10.1999 № 184-ФЗ «Про загальні принципи організації законодавчих (представницьких) і виконавчих органів державної влади суб'єктів Російської Федерації» (в ред. Федерального закону від 04.12.2006 № 201-ФЗ) / / Збори законодавства РФ , 18.10.1999, № 42, ст. 5005.
Федеральний закон Російської Федерації від 02.01.2000 № 28-ФЗ «Про державний земельний кадастр» (в ред. Федерального закону від 04.12.2006 № 201-ФЗ) / / Російська газета, № 5, 10.01.2000.
Федеральний закон Російської Федерації від 10.01.1996 № 4-ФЗ «Про меліорацію земель» (в ред. Федерального закону від 18.12.2006 № 232-ФЗ) / / Збори законодавства РФ, 15.01.1996, № 3, ст. 142.
Федеральний закон Російської Федерації від 16.07.1998 № 101-ФЗ «Про державне регулювання забезпечення родючості земель сільськогосподарського призначення» (в ред. Федерального закону від 22.08.2004 № 122-ФЗ) / / Збори законодавства РФ, 20.07.1998, № 29, ст. 3399.
Федеральний закон Російської Федерації від 21.07.1997 № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» (в ред. Федерального закону від 18.12.2006 № 232-ФЗ) / / Збори законодавства РФ, 28.07.1997, № 30, ст. 3594.
Федеральний закон Російської Федерації «Про загальні принципи організації місцевого самоврядування в Російській Федерації» від 06.10.2003 № 131-ФЗ (в ред. Федерального закону від 04.12.2006 № 201-ФЗ) / / Збори законодавства РФ, 06.10.2003, № 40 , ст. 3822.
Федеральний закон Російської Федерації «Про введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації» від 25.10.2001 № 137-ФЗ (в ред. Федерального закону від 18.12.2006 № 232-ФЗ) / / Збори законодавства РФ, 29.10.2001, № 44, ст. 4148.
Федеральний закон Російської Федерації від 15.04.1998 № 66-ФЗ «Про садівничий, городницьких об'єднаннях громадян» / / Збори законодавства РФ, 20.04.1998, № 16, ст. 1801.
Федеральний закон Російської Федерації «Про введення в дію Містобудівного кодексу Російської Федерації» від 29.12.2004 № 191-ФЗ (в ред. Федерального закону від 18.12.2006 № 232-ФЗ) / / Російська газета, № 290, 30.12.2004.
Федеральний закон Російської Федерації «Про землеустрій» від 18.06.2001 № 78-ФЗ (в ред. Федерального закону від 04.12.2006 № 201-ФЗ) / / Збори законодавства РФ, 25.06.2001, № 26, ст. 2582.
Федеральний закон Російської Федерації від 02.01.2000 № 28-ФЗ «Про державний земельний кадастр» (в ред. Федерального закону від 04.12.2006 № 201-ФЗ) / / Російська газета, № 5, 10.01.2000.
Указ Президента Російської Федерації від 24.12.1993 № 2287 «Про приведення земельного законодавства Російської Федерації у відповідність з Конституцією Російської Федерації / / Відомості Верховної Ради та Уряду РФ, 27.12.1993, № 52, ст. 5085.
Постанова Президії Вищої Арбітражного Суду Російської Федерації від 15.06.2005 № 2479/05 «Постанова адміністрації міста Воронежа про дозвіл закритому акціонерному товариству проектування та будівництва культурно-розважального та торговельного комплексу визнано недійсним, оскільки в матеріалах справи немає відомостей про інформування населення міста про зміну цільового призначення земельної ділянки, розташованої між двома житловими будинками і є місцем відпочинку, та надання цієї ділянки для будівництва »/ / Вісник ВАС РФ, 2005, № 10.
Визначення Конституційного Суду Російської Федерації від 01.12.2005 № 468-О «Про відмову в прийнятті до розгляду запиту Московської міської Думи про перевірку конституційності частини 3 статті 3 Містобудівного Кодексу Російської Федерації та підпункту 42 пункту 2 статті 26.3 Федерального закону« Про загальні принципи організації законодавчих (представницьких) і виконавчих органів державної влади суб'єктів Російської Федерації »/ / Вісник Конституційного Суду РФ, № 2. 2006.
Андріанов Н.А. Розмежування компетенції в сфері регулювання містобудівної діяльності: Російська Федерація, суб'єкти РФ, муніципальні освіти / / Правові питання будівництва, 2006, № 1.
Афоніна О.В. Практичні питання будівельної діяльності: нове у правовому регулюванні. М.: Альфа-Пресс, 2005.
Бєляєва С.В. Надання земельних ділянок для будівництва з земель, що перебувають у державній або муніципальній власності / / Законодавство і економіка, 2005, № 10.
Еналеева І.Д., Сальникова Л.В. Будівельна діяльність: нове в практиці, правової регламентації. М., 2005.
Земельна ділянка: запитання та відповіді / За ред. С. А. Боголюбова. М.: Юстіцінформ, 2006.
Кіндеева Е.А., Піскунова М.Г. Нерухомість: права і угоди. Нові правила оформлення. Державна реєстрація. Зразки документів. М., 2005.
Коментар до Земельного кодексу Російської Федерації з постатейними матеріалами та судовою практикою / Под ред. С. А. Боголюбова. М.: Юрайт-Издат, 2006.
Кудрявцев А.П. Сучасний стан і прогноз розвитку містобудування в Росії / / http://www.moskvarch.ru.
Помєщикова С.А. Містобудування та повноваження органів місцевого самоврядування / / Конституційне й муніципальне право, 2006, № 5.
Тресцова Є.В. Проблеми розвитку законодавства про нерухоме майно: теорія і практика / / Правові питання будівництва. 2006, № 1.

1 Тресцова Є.В. Проблеми розвитку законодавства про нерухоме майно: теорія і практика / / Правові питання будівництва. 2006, № 1.

2 Земельний кодекс РРФСР від 25.04.1991 № 1103-1 (в ред. Закону РФ від 28.04.93 № 4888-1, Указу Президента РФ від 24.12.93 № 2287) / / Відомості СНР і ЗС РРФСР, 30.05.1991, № 22, ст. 768.